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5 preguntas para saber si debes comprar o alquilar una casa.

25 de junio de 2014



El endeudamiento temprano está dentro de las formas de suicidarse financieramente. La compra de una casa a través de hipoteca probablemente sea el mayor compromiso financiero que vamos a adquirir en nuestra vida, y por tanto es ese tipo de "inversión" que debemos analizar al milímetro antes de decidirnos. Al otro extremo, tenemos otra realidad, y es que alquilar una vivienda, a simple vista es tirar el dinero.

El razonamiento que nos lleva a esta sensación es muy sencillo: "pagamos por algo que no es ni será nuestro". Irónicamente, este planteamiento no lo usamos a la hora de comprar un coche. Y es que comprar un coche significa realmente que estás pagando por algo que tarde o temprano no será tuyo.

El coche es el mayor activo devaluable que existe y su valor a largo plazo tiende a 0€. Ahora algunos dirán que el coche es un activo que nos da movilidad necesaria para trabajar. Y eso es completamente cierto, del mismo modo que el alquiler (desde ese punto de vista) también es un activo que no te impide tener movilidad en caso de tener la necesidad de cambiar de trabajo a otra provincia o ciudad.

Casa lujosa con piscina y una mujer tomando el sol

Entonces, ¿cuándo debemos comprar y cuándo debemos alquilar?.

Para responder a esta cuestión nos vamos a inspirar en una publicación de Business Insider, donde han consultado a Mary Beth Storjohann, una experta en planificación financiera que da unos consejos y que desde Negocios1000 vamos a adaptar al mercado español añadiendo nuestro propio punto de vista.

No hay una respuesta universal para resolver esta cuestión, ya que las circunstancias pueden ser muy variables, tanto como el ciclo de precios del mercado inmobiliario. Lo que sí existen son varias preguntas que todos nos debemos hacer antes de lanzarnos.

En primer lugar, y como hemos dicho en muchas ocasiones, bajo ningún concepto una persona joven debería hipotecarse, pues está suicidando sus posibilidades de generación de riqueza a través del ahorro,  inversión y reinversión (Interés compuesto).

En segundo lugar, es muy diferente cuando se trata de comprar una vivienda para vivir o una vivienda como inversión.

En caso de tratarse de una vivienda a modo de inversión, debemos analizarlo como si se tratara de una compra de acciones donde únicamente vamos a analizar el PER de la inversión (en este caso vivienda), y es calcular a través de un análisis realista cuántos años tardaremos en recuperar la inversión. Aunque los analistas no se ponen de acuerdo, podríamos decir que un PER por encima de 20 (20 años para recuperar nuestra inversión) ya sería alto.

Si se trata de una vivienda para vivir, bajo ningún concepto se debería firmar una hipoteca (compromiso financiero) entre los 25 y los 30 años de duración de contrato.

1. ¿Puedes permitírtelo?

Probablemente hoy sí podrías hacer frente a los pagos de la hipoteca, pero... ¿y mañana?. Recuerda que el que puedas pagar algo no significa que realmente te lo puedas permitir. Además, debes conocer muy bien todos los gastos que conlleva la vivienda, pues no sólo se trata de la letra de hipoteca. Estamos hablando de mantenimiento, mobiliario, comunidad (en caso de que exista), impuestos y costos sorpresa como reparaciones y averías. ¿Recuerdas la importancia de un fondo de emergencia?. Pues si compras una casa, ese fondo debe ser aún mayor.

Nos recuerda Storjohann que si no haces la debida investigación, podrías tomar una decisión equivocada de la que te podrías arrepentir más adelante.

Alquila si no tienes dinero para dar una entrada que rebaje el tiempo de la hipoteca por debajo de los 20 años, y aún así conserves suficiente dinero ahorrado como para hacer frente a grandes imprevistos.

Compra si cumples los requisitos arriba mencionados y los que seguimos dando más abajo.

2. ¿Estás seguro financieramente?

Recuerda que tener un trabajo no siempre significa que tendrás trabajo en el futuro. De hecho, uno de los requisitos para quedarte en paro es tener un trabajo. Así que vamos más allá del hecho de tener un trabajo.

Para tener en cierto modo una seguridad financiera, además del evidente orden financiero actual, debes tener unos ingresos estables, y a ser posible distintas fuentes de ingresos. Deberías estar libre de otras deudas o con un bajo endeudamiento.

Si estás pensando en comprar una casa y tienes una tarjeta de crédito con 1.200€ sin pagar, es una forma de hacer el tonto. Lo ideal para comprar una vivienda es estar libre de otras deudas, ya que la hipoteca y los gastos de la vivienda te pondrán al límite.

Está claro que lo suyo sería que tuvieras algún tipo de ingresos pasivos derivados de dividendos de acciones u otros. Y está claro, como recuerdan los planificadores financieros, que ellos no aconsejarían comprar una casa a nadie que no tenga un fondo de emergencia tras los gastos iniciales de la compra de la casa.

Alquilar si la compra te liquidaría por completo tus ahorros y los puntos anteriores te han hecho dudar.

(Leer: 10 formas en que los ricos piensan diferente al resto)

3. ¿Cuáles son tus objetivos financieros?

Si estás pensando en montar un negocio y comprar una casa, únicamente deberías hacer una de esas cosas. En primer lugar, montar el negocio y posponer la compra de la vivienda durante algunos años. Si el mercado bursátil ha sufrido una espectacular caída y las acciones se están quedando con  precios por los suelos, quizás te compensaría esperar y aprovechar el ciclo alcista que vendría después, pues grandes caídas bursátiles ocurren muy pocas en la vida. No hablamos de meras correcciones, sino de grandes crisis económicas.

Alquilar si intentamos priorizar otros objetivos financieros.

4. ¿Dónde te ves en un futuro cercano?

Si tienes dudas sobre dónde estarás en el futuro cercano, deberías tener dudas sobre la conveniencia de comprar una vivienda.

Alquilar mientras no tengas claro dónde vas a estar.

5. Además de lo emocional, ¿tiene sentido financiero la compra de la vivienda?.

La compra de una vivienda suele hacerse desde lo emocional, y rara vez se le busca un sentido financiero. Es por eso que la gente suele comprar una vivienda cuando se casan o tienen pensado casarse, pareciendo que es el siguiente paso estipulado.

Debemos ser capaces de dejar a un lado las emociones y pensar desde el punto de vista financiero. 

Situación de la vivienda con vistas a las posibilidades de venderla en un futuro. Y es que incluso en los buenos ciclos de la vivienda, no todas las viviendas se revalorizan igual ni tienen las mismas oportunidades de venta. No es lo mismo comprar en el centro de una ciudad o un barrio cercano (aunque paguemos algo más) que comprar una casa en un pueblo por el simple hecho de que estaba barata.

Como ejemplo: En plena crisis inmobiliaria, muchos propietarios no han conseguido vender su casa por 50.000€, mientras que se han vendido sin problema propiedades por encima de los 800.000€.

Deberíamos analizar las posibles mejoras que tendrá el entorno de nuestra vivienda en los próximos años. Por ejemplo, si hay algún proyecto de construcción de "algo" que haga que en un futuro nuestra vivienda se revalorice más, así como, insisto, la situación del mercado.

En estos momentos es cierto que puede ser una buena oportunidad para comprar si tienes unas finanzas saneadas y cumples con muchos de los requisitos mencionados, pues los precios y condiciones de los bancos han quedado de forma que se puede comprar una vivienda con letras increíblemente bajas.

El motivo principal por el que una persona joven no debería comprar una vivienda bajo ningún concepto.

El pago de hipoteca te crea una responsabilidad. Puedes comprar menos pan, naranjas o huevos, pero la hipoteca hay que pagarla o pones en peligro tu inversión y probablemente los bienes de avales. Esa responsabilidad hace que en primer lugar no asumas riesgos. Si no asumes grandes riesgos podrías no encontrar grandes recompensas.

Tú no podrías darte del lujo de perder todo tu dinero en una inversión y comenzar de cero, aunque el principal motivo por el que no deberías comprar es únicamente el hecho de que ese dinero que vas a destinar al pago de una entrada y posteriores letras de hipotecas, debería estar generando más dinero en algún tipo de inversión.






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