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Las 8 Formas de invertir en Bienes Raíces y algunos consejos. A Fondo.

19 de septiembre de 2014



Ya que uno de nuestros lectores nos pedía que tratáramos el tema de la inversión en bienes raíces, vamos a hablar de ello a fondo, explicando todas las formas en las que puedes invertir en inmuebles y algunos consejos a tener en cuenta.

Decir antes de nada que a pesar de que la inversión en bienes raíces ha sido históricamente más rentable incluso que las acciones, lo cierto es que es un tipo de inversión que requiere de más capital en la mayoría de sus formas, o de endeudamiento inteligente en otros casos.

Pero antes de nada, ¿Qué no es invertir en bienes raíces?

bienes raíces ciudad de manhathan


Desde luego no es comprar una casa pidiendo una hipoteca con la esperanza de que el precio del inmueble suba. Eso es estrangularse financieramente, aunque cabe la posibilidad de que se pueda alquilar el inmueble por un precio mensual superior al pago de la hipoteca. Difícil, pero posible. De lo contrario, este tipo de inversión sería considerada de riesgo al haber adquirido una deuda en un activo no líquido.

En estos momentos, al menos en España, incluso con un mercado inmobiliario caído que no levanta cabeza, ha surgido una oportunidad de negocio alrededor de la inversión en cocheras. Y es que como habrás podido observar, prácticamente todas las ciudades están teniendo cada vez más problemas de aparcamiento, facilitando el crecimiento de la explotación de parking, y provocando un aumento en el precio de las cocheras. En principio, la inversión en cocheras promete ser muy rentable para los próximos años.

¿Qué tipo de de inversión en bienes raíces existen?

1. Inversión en bienes raíces residenciales.

Son propiedades como casas, adosados, apartamentos o edificios de apartamentos, donde tenemos la posibilidad de cobrar a un inquilino la cantidad estipulada durante la duración del contrato.

2. Inversión en bienes raíces comerciales.

Sobre todo son edificios de oficinas y locales comerciales. En los edificios de empresas, solemos tener más probabilidad de ser financiados por el banco, pues la idea es alquilar las diferentes oficinas y plantas a otras empresas o negocios.

3. Inversiones en bienes raíces industriales.

Desde naves industriales en polígonos (mal negocio en este momento) hasta todo tipo de suelos destinados al área industrial.

4. Inversiones en centros comerciales.

Este tipo de inversión sí que requiere de mucho capital. Y comienza a haber burbuja de centros comerciales en la mayoría de ciudades. Creo que no hace falta que expliquemos en qué consiste, pues habrás visto que un centro comercial alquila todos los espacios para tiendas, cafeterías, cine y grandes cadenas de alimentación como Carrefour o Alcampo. También discotecas.

Este negocio ha sido muy lucrativo durante muchos años, y al ser tan lucrativo, provocó que muchos otros empresarios se lanzaran a este negocio, y entre ellos se están matando. A menudo ya se ven algunos centros comerciales con demasiados espacios sin alquilar. Y esos espacios cerrados crecientes, muestran que probablemente no estén ganando todo el dinero que deberían.

5. Inversión mixta en bienes raíces.

Aquí ya nos iríamos a los verdaderos multimillonarios, pues esta inversión es prácticamente todo lo anterior pero junto. Por ejemplo, el proyecto de Dubai, donde se está construyendo toda una ciudad inteligente y climatizada que incorporará el centro comercial más grande del mundo.

6. Inversión en terrenos.

Durante la reciente burbuja, cualquiera ha podido hacer millones con este tipo de inversión. A menudo consistía en hacer una inversión en un terreno rústico, hacer otra pequeña inversión dentro de un sobre hacia la mano del concejal de urbanismo para su recalificación a urbanizable, y "Tachan!!!". El terreno triplicaba su valor en cuestión de días.

Otros menos adictos al arte de sobornar alcaldes y concejales, lo que hacían era comprar una gran extensión de tierra y venderla por partes. En los bienes raíces, el valor de la división hace que podamos ganar más dinero.

7. Invertir en bienes raíces a través de REITs.

Los Real Estate Investiment Trusts (REITs) son una forma de invertir en inmuebles pero como si estuvieras invirtiendo en acciones.

Los REITs son sociedades que invierten en activos inmobiliarios con la idea de generar rentas y paga a los inversores en forma de dividendos. Son atractivos porque suelen estar sujetos a una fiscalidad muy baja. No obstante es una inversión compleja que requeriría explicarla largo y tendido, pues también invierten en préstamos hipotecarios, participaciones en otros REITs y acciones.

Los REITs tienen una cotización diaria, por lo que su precio fluctúa diariamente. Otra de sus ventajas es que es un activo líquido que podemos vender con rapidez, pero conlleva riesgos.

8. Invertir en bienes raíces a través de acciones.

Evidentemente, podemos invertir en acciones de inmobiliarias, y conforme el mercado inmobiliario se recupere, las acciones subirían su valor, además del pago de dividendos, en caso de que los repartan.

Consejos a tener en cuenta.

Cuando invertimos en bienes raíces, el pedir prestado dinero no es malo siempre y cuando hayamos trazado un plan por el que la ecuación riesgo-rentabilidad sea llamativo. De hecho, la mayoría de proyectos en bienes raíces están financiados o participados por entidades o socios, pero hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de que el proyecto no salga como esperábamos y acabemos endeudados. Eso mismo fue lo que le ocurrió a Donald Trump, el cual se vio debiendo miles de millones a los bancos.

Y por último, los inversores de bienes raíces estadounidenses no se la juegan a la hora de poner sus inversiones a su nombre.

Es decir, si compran 3 edificios de oficinas, crean 3 sociedades diferentes. Una para cada edificio. De esa forma, una sociedad puede avalar un nuevo proyecto, y en caso de acción judicial, únicamente podrían llevarse el inmueble que hay a nombre de la sociedad, sin poder tocar el resto.

Lo mismo ocurre con las demandas civiles en caso de que alguien salga herido por el desplome de una planta o que le caiga una teja en la cabeza dentro de nuestra propiedad.

En la inversión en inmuebles, cualquier gran inversor te recomendará hacerlo de esta forma.

Pero sobre todo, en el mercado de los bienes raíces, el momento de entrar, al igual que en las acciones, es lo esencial.

No sé si me he dejado algo por ahí. Si alguien tiene algo más que aportar, no dude en dejar un comentario.






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